Tipos de terrenos en Rumanía

La ley distingue dos categorías de suelo:

• Suelo “intravilan” (urbano).
• Suelo “extravilan” (rústico).

En función de su distinción, la misma ley clasifica distintos tipos de terrenos:

• Terrenos agrícolas.
• Terrenos forestales.
• Terrenos subacuáticos.
• Terrenos urbanos.
• Terrenos con destino especiales.

La legislación rumana hace una doble distinción. Esta doble distinción jurídica es fundamental a la hora de hacer negocios inmobiliarios, en especial de construcción, ya que confiere distintos derechos y obligaciones.

Según la ley, hay terrenos agrícolas o forestales, clasificados como intravilan, y terrenos agrícolas o forestales, clasificados como extravilan.

Los terrenos agrícolas o forestales situados dentro de los límites urbanos intravilan, pueden ser vendidos libremente.

Los situados fuera de estos límites, extravilan, tienen que respetar el derecho de adquisición preferente sobre los mismos.

Los terrenos pueden ser objeto de propiedad privada y de otros derechos reales limitados.

Los propietarios pueden ser personas físicas o jurídicas. Estas últimas pueden ser privadas o públicas.

La propiedad pública sobre los terrenos puede ser; de interés nacional, perteneciendo al Estado rumano; y de interés local, perteneciendo a los pueblos, municipios o distritos provinciales.

Los terrenos que forman parte del interés público son inalienables, inadquiribles e imprescriptibles. No se pueden introducir en el “circuito civil” (comercio), salvo a una autorización exclusiva por parte de la propiedad pública. En el “circuito civil” (comercio) entran las propiedades privadas.

El sector privado tiene la propiedad entre el 95%-97% de toda la superficie cultivable del país.

Planes Generales Urbanísticos

Las principales figuras son:

• POT y CUT, son los parámetros que afectan a una parcela urbana; ocupación y edificabilidad.
• PUG Plan Urbanístico General, que comprende el conjunto de terrenos con o sin construcción que constituye una localidad.
• PUZ Plan Urbanístico Zonal, que permite la modificación del PUG.
• PUD Plan Urbanístico de Detalle.

El área urbana se puede desarrollar solo con base a los “Planos Urbanísticos Zonales” (P.U.Z.) o a los “Planos Urbanísticos de Detalle” (P.U.D.) aprobados legalmente, integrándose estos ulteriormente en los PUG de la localidad.

Los PUG definen detalladamente las áreas urbanas y extraurbanas de las localidades. Dentro de esta clasificación, hay clases de terrenos “intravilan” y “extravilan”, en función de accesibilidad, relevancia histórica, calidad medioambiental, potencialidad y otras muchas razones.

Certificado de Urbanización y Edificación

La autorización de construcción requiere un certificado de urbanización, que indica que tipo de construcción se puede realizar en un terreno en un momento dado.

Hace falta también conseguir una serie de permisos o licencias de las instituciones autorizadas para ellos:

• Licencia de la Dirección General de Monumentos Históricos.
• Licencia de la Comisión de Circulación (Ayuntamiento).
• Licencia de utilidades (agua, electricidad, gas, etc…).
• Licencia de la Inspección de la Protección Civil.
• Licencia de la Brigada de Bomberos.
• Licencia de Protección del Medio Ambiente.
• Licencia de Salubridad para la retirada de escombros.
• Licencia de Sanidad.

No obstante, cada caso concreto requerirá de permisos adicionales según las características de la construcción, del emplazamiento y de las construcciones existentes en el entorno. El certificado de urbanización caduca en el plazo de un año, y será periódicamente reexaminado para adaptarse a las cambiantes condiciones sociales, económicas y técnicas.

Autorización de Construcción

La autorización de construcción se expide, entre otros, en los siguientes casos: trabajos de construcción, reconstrucción, modificación y extensión o reparación de edificios de cualquier tipo.

Para obtener la autorización de construcción, el solicitante se debe dirigir a la Administración Pública Local que emitió el certificado de urbanización, y le debe entregar la documentación que se le solicite:

• Dos ejemplares del Plano de Ejecución, aprobado por especialistas certificados.
• Plano Topográfico.
• Los permisos o licencias anteriores.
• Declaración de propia responsabilidad, por la cual se especifica que el inmueble, terreno o construcción no es objeto de litigio en los Tribunales.
• Original del Certificado Fiscal para el año en curso.

El ayuntamiento de la localidad es el organismo autorizado para su expedición.

La petición para la expedición de una autorización de construcción debe ir acompañada por el certificado de urbanización correspondiente.

El Catastro

En el régimen anterior, toda la información sobre los terrenos, como títulos de propiedad y documentos auxiliares, se centralizaron por el Ministerio Agrícola en un Catastro especial, a través de la Agencia del Catastro Agrícola.

Con la instauración de la propiedad privada, aparecieron millones de propietarios. Era necesaria la inscripción de los títulos de propiedad en un Registro de Propiedad.

El Catastro se lleva a cabo por la Agencia Nacional de Catastro y la Publicidad Inmobiliaria.

Dicho Registro crea un organismo único, el Catastro General, que centraliza todas las actividades y ejerce una triple función obligatoria de evidencia técnica, económica y jurídica a través del cual se realiza, la identificación, registro y representación de los planes catastrales de todos los terrenos, así como de otros bienes inmuebles de todo el territorio nacional, indiferentemente de su uso y de su propietario. Los elementos básicos del sistema son el inmueble, la construcción y el propietario.

La Agencia redacta los siguientes documentos técnicos:

• Registro catastral de las parcelas.
• Índice alfabético de los propietarios y su domicilio.
• Registro catastral de propietarios.
• Registro de inmuebles.
• Ficha con la partida catastral por propietario y por categoría de uso y plano catastral.

El Registro de la Propiedad

Los libros de la propiedad registran los actos y hechos jurídicos referidos a los inmuebles de las localidades.

El extracto del Registro de Propiedad se solicita al que vende el terreno para que pruebe que es el legítimo propietario.

Conviene realizar investigaciones complementarias:

• En la Administración financiera, comprobando a nombre de quien se está girando los impuestos sobre el bien inmueble.
• En el Registro de Comercio, en aquellos casos en que la propiedad esté registrada a nombre de una sociedad comercial.
• En la Dirección de Registro de Bienes Inmuebles que los Ayuntamientos mantienen para los inmuebles construidos bajo el régimen comunista.

Documentación necesaria para la compra-venta de propiedades:

• Contrato de compra-venta.
• Certificado fiscal y de cargas.
• Documentos de propiedad o sentencia judicial que así lo declare.
• Certificado catastral de la finca.
• Gravámenes de la propiedad inmobiliaria.